Una carta de intención de compra es un documento en el que el prominente comprador manifiesta formalmente su interés de adquirir un inmueble.
Es fundamental en el proceso ya que brinda formalidad, certeza y establece una fecha y lugar para firmar el contrato de compraventa, en caso de que la oferta sea aceptada por el vendedor.
¿Cuál es la diferencia entre una carta de intención de compra y el contrato de promesa de compraventa?
En la carta de intención de compra, previo a la aceptación del vendedor, no existe una obligación de pagar la oferta. Es solamente una propuesta en la que se formaliza el interés de reservar un inmueble, para su posible compra, a un precio cierto y fijo y durante un plazo determinado. Por lo general, las cartas no obligan a las partes involucradas a hacer válido el contrato, salvo que incluyan cláusulas, por ejemplo, de confidencialidad y exclusividad, que sí deberán cumplirse. Sin embargo, si en tal carta se incluye un precio y el vendedor lo acepta, la persona oferente queda obligada a pagar ese precio y el vendedor a respetarlo.
Es importante señalar que al fijar un plazo para que el vendedor acepte o repudie la oferta, el oferente queda ligado por su oferta hasta la expiración del plazo. Es decir, no puedes retirar tu oferta durante ese plazo y podrías obligarte a pagar el precio que se propuso en la carta.
El contrato de promesa de compraventa de un inmueble, por su parte, es un instrumento jurídico en el que una de las partes se compromete a comprar a un precio cierto en una fecha cierta y el otro a vender a ese precio y en esa fecha. En él tanto el comprador como el vendedor se obligan a cumplir con las condiciones acordadas hasta que se firme el contrato de compraventa, mismas que suelen ser (i) ir pagando alguna parcialidad del inmueble o (ii) esperar a que se logre la terminación de su construcción, obtener el régimen de propiedad condominio, etc. Vale la pena aclarar que el contrato de promesa de compraventa no es lo mismo que el contrato de compraventa. En este último se transmite la propiedad del inmueble y debe realizarse ante notario.
El contrato de promesa de compraventa es muy común en la compra de inmuebles en preventa, mientras que la carta de intención de compra se utiliza más entre particulares en la compra de vivienda usada.
¿Qué información debe incluir una carta de intención de compra?
- Nombre completo de la persona que realiza la oferta para la compra del inmueble.
- Nombre completo del propietario.
- Datos del inmueble como: dirección con señalizaciones, superficie de construcción, terreno y medidas, número de estacionamientos, pisos y habitaciones, colindancias, así como características de las áreas comunes.
- Oferta y forma de pago.
- Fecha límite para que el propietario decida si acepta la oferta o no.
- Posibles penalizaciones en caso de no cumplir lo anterior.
- Fecha en la que el comprador se compromete a firmar el contrato de compraventa o de promesa de compraventa.
¿Debe darse un anticipo con la carta de intención de compra?
El anticipo se da generalmente cuando se firma el contrato de promesa de compraventa o de compraventa. Generalmente oscila alrededor del 5% del valor de la compra y se descontará del precio total.
¿Cuáles son las ventajas de usar una carta de intención?
Proporciona una expectativa real para realizar las negociaciones y la transmisión de la propiedad, identifica problemas clave que puedan afectar el negocio y puede proteger a las partes e impedir que éstas entablen negociaciones con otras personas durante el lapso establecido. Es recomendable siempre pedir ayuda de un profesional inmobiliario para redactarla.
La compraventa de un inmueble requiere contar con conocimientos legales y técnicos para hacerlo de forma segura, es por ello por lo que siempre es recomendable contar con un equipo de expertos que te ayudarán en el proceso, como el agente inmobiliario, el bróker hipotecario, el valuador profesional y el notario.
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