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Avalúos

Realizamos en México miles de avalúos anuales y superamos los cuatro millones a nivel global, situándonos como líderes indiscutibles en esta especialidad, ofrecemos servicios de valuación en todo el país y contamos con experiencia en todo tipo de inmuebles y activos, abarcando todos los propósitos que requieren los clientes.

 

Inmuebles

  

Somos expertos en valoraciones inmobiliarias emitidas para todo tipo de inmuebles, finalidades y sectores. El método y las técnicas de valoración empleados dependen de la finalidad y tipología del bien valorado. A lo largo de más de 30 años a nivel internacional, hemos reunido un potente equipo de profesionales y especialistas, capaces de ofrecer un servicio integral de valoración adaptado a las necesidades de nuestros clientes. Podemos emitir sus informes de valoración de acuerdo a las siguientes normativas nacionales e internacionales:

  • Normativa SHF (Sociedad Hipotecaria Federal, SNC.), avalúos al amparo de las reglas de carácter general emitidas por la SHF.
  • Normas internacionales de valoración: IVSC.
  • Estándares norteamericanos de valoración: USPAP.
  • Estándares RICS (Empresa homologada).
  • Normativas locales varias en términos de registros estatales y municipales para efectos fiscales.
AVALÚOS HIPOTECARIOS
Avalúos hipotecarios
 Detalles
Estudios de Potencialidad
Determinación de rentas
 Detalles
CARTERAS DE RECUPERACIÓN
Carteras de recuperación
 Detalles

 

Valor de la Valuación para fines de Aseguramiento

 

aseguramiento
Valuación de seguros
 Detalles

VALUACIÓN FINANCIERA

valuacion-hipotecaria
Valuación IFRS
 Detalles
rics-tinsa
Valuación bajo estandares RICS
 Detalles

MUEBLES

ACTIVO,
MAQUINARIA Y EQUIPO
VALUACION-EMPRESARIAL
Valuación comercial de activos fijos
 Detalles
Valuacion bajo las normas IFRS o NIFS
Valuación IFRS de activos fijos
 Detalles
Estudios de Oferta
Valuación de activos fijos bajo boletín C-15
 Detalles
Avaluos Fiscales y Catastrales
Fiscales y catastrales
 Detalles

EXPLOTACION
AGRICOLA

agro
Avalúos agropecuarios
 Detalles
rural
Avalúos de predios rurales y fincas cafetaleras
 Detalles

Ofrecemos diferentes líneas de negocio que abarcan las necesidades de valuación de todo tipo de activos, así como la consultoría inmobiliaria bajo los más altos estándares de calidad, controles técnicos, tecnología y servicio.

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Documento oficial para solicitud de un préstamo hipotecario.

Los avalúos hipotecarios, son informes destinados a determinar el valor del bien inmueble y otros derechos asociados de cara a la solicitud de un crédito hipotecario, sujetos a cumplir con la normativa establecida por la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.), entidad regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en el país, realizados por las Unidades de Valuación registradas y supervisadas por dicha entidad, somos la primera empresa en el país que obtuvo su registro.

El avalúo hipotecario, es un documento obligatorio al momento de solicitar un crédito hipotecario y, por lo tanto, será exigido por la entidad financiera para su tramitación. Actualmente contamos con convenios y tarifas preferenciales con las principales entidades bancarias y financieras del país.

Los activos susceptibles de préstamos hipotecarios son: bienes inmuebles de cualquier tipología, como viviendas, terrenos, fincas rústicas, naves, locales y edificios comerciales, seguimientos de obra de todos ellos, entre otros, solo los activos residenciales son regulados por la SHF.

Proceso de control y validación de la información contenido en el informe.

Cada informe realizado por el equipo de especialistas de campo y gabinete es validado por el área de Control –de calidad– de Tinsa, mediante los procedimientos y utilización de las siguientes herramientas:

  • Sistema informático SAXTIN Control, mediante el cruce de información histórica de inmuebles valuados por medio de GEOREFERENCIAS.
  • Sistemas de información de consultoría. Bases de datos generadas por el área de Tinsa Consultoría con información estratégica inmobiliaria.
  • Información específica que se pida al equipo de campo para validar valores o factores que no puedan sustentarse mediante los sistemas de información de Tinsa.
 
¿A quién va dirigido?
Empresas

Con activos de todo tipo que requieran un préstamo hipotecario, refinanciar deuda o realizar un arrendamiento financiero de bienes inmuebles (leasing inmobiliario)

Entidades

Que deban validar las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos concedidos y actualizar las valoraciones del activo recibido, vinculándolas a los cambios que experimente el mercado

Particulares

Que requieran solicitar un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda, local, parcela, terreno, finca rústica, etc.

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Informe de rentas: Un análisis de los valores del mercado para tomar la mejor decisión.

Si usted es inquilino, tal vez está descontento con las rentas que paga. ¿Se está planteando renegociar el contrato? O puede que esté en el caso contrario y como propietario de inmuebles en arrendamiento necesite justificar un mínimo precio para el alquiler o quiera cuantificar las rentas que va a dejar de percibir por la interrupción de un contrato. Le ofrecemos informes en asesoramiento integral ante cualquier circunstancia que afecte al arrendamiento del patrimonio inmobiliario. Realizamos avalúos para determinación de rentas/ventas de mercado, ya sea con fecha actual o referenciados a periodos anteriores. Nuestros servicios abarcan el cálculo de indemnizaciones por rentas no percibidas, la cuantificación de traspasos o cesiones de contratos en arrendamiento, así como la revisión y negociación de rentas en contratos vigentes.

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Contamos con la tecnología y el personal capacitado para poder evaluar y estimar valores de mercado para grandes volúmenes de activos inmobiliarios, nuestro modelo hibrido de valuación automática (Stima) nos permite generar resultados confiables para la toma de decisión en muy poco tiempo, ayudando a nuestros clientes a cerrar negociaciones unitarias o en volumen que les permiten cumplir los objetivos de sus organizaciones.

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Contamos con amplia experiencia y profesionales expertos en el sector asegurador,  sirviendo a diversas industrias y empresas AAA en México.
 
Nuestro enfoque con la valuación de seguros, es ayudar a las áreas financieras o de administración de riesgos (aseguramiento) de nuestros clientes, a determinar los valores de Reposición a Nuevo (VRN), y Valor de Reposición Neto de los inmuebles y activos fijos de la empresa, que servirán para establecer la Suma Asegurada (monto de cobertura) a contratar, este es un elemento esencial en la adquisición del seguro. 
 
Es importante decir que esta valuación requiere que la empresa tenga un control de activos actualizado, ya que es primordial en este avaluó, identificar su ubicación y sus valores. Ya que en caso de pérdidas parciales se debe tener certidumbre de los bienes dañados y su valor. (si no tienes un control de los activos fijos, ponemos a tu disposición los servicios de inventario, como servicio complementario, para tu valuación).
 
Otro punto importante de esta valuación de seguros para la empresa, es facilitar el proceso de reclamación de siniestro con la aseguradora; dado que los bienes muebles e inmuebles fueron valuados con antelación por un experto profesional imparcial entre: la aseguradora, el corredor (broker) y el propio cliente (asegurado), lo que evitará incertidumbre del monto a indemnizar.
 
A continuación resumimos, la propuesta de valor de este servicio:
  • Evitar un posible sobreseguro o bajo seguro.
  • Determinar con precisión las Sumas Aseguradas, dado que se conocerá totalmente los activos y su valor.
  • Independencia sobre el intermediario (broker) y aseguradora, para negociar mejores primas y condiciones de aseguramiento.
  • Menos discusión al momento del siniestro.
  • Alinear y apoyar a la estrategia de administración de riesgo de la empresa.
«Te ayudamos a valorar, lo valioso de tu empresa»
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Utilizamos los procedimientos, comprobaciones y métodos de valoración adecuados para cada uno de los sectores del mercado y para cada tipo de activo analizado. Atendiendo a las normativas que les afectan y con especialistas que aplican la metodología internacionalmente aceptada que requiera cada tipo de bien. 

Para la aplicación de este criterio de valoración del activo se requiere un alto nivel de competencia profesional en:

  • Manejar instrumentos y técnicas para generar y disponer de valores razonables
  • Aplicación de modelos para determinar el deterioro de activos
  • Capacidad de cálculo de valores actuales en base a la medición de flujos futuros

Tinsa cuenta con la información y el equipo profesional multidisciplinario especialista en implementación, aplicación y valoración de acuerdo a la norma IFRS.

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Las valuaciones, según estándares de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) , cuentan con el reconocimiento de inversores de todo el mundo, fondos y entidades financieras. Son informes comúnmente utilizados en el asesoramiento y cobertura de grandes inversiones, ya que la regulación de normas y principios de buena práctica profesional y su implantación a nivel global garantizan una información homogénea y comparable, cualidades fundamentales para inversiones y operadores transfronterizos.

Las valoraciones RICS son requeridas con frecuencia en el diseño financiero de proyectos y en procesos de reestructuración de deuda en los que participa un Sindicato de entidades financieras, normalmente de distintas nacionalidades.

Somos una empresa homologada por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

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El valor de mercado es el que se determina en estos reportes, considerando a éste como el que dos agentes con información simétrica tomarían para los bienes objeto del intercambio u otros bienes en similares condiciones de uso. El valor de mercado parte de la premisa de continuación de operaciones, en la que se supone que los activos siguen llevando a cabo la actividad para la que fueron adquiridos al inicio de su vida útil, considerando el uso y gasto provocado por su uso frecuente. Buscamos la información disponible y consultamos nuestras propias bases de datos para aproximar, con toda la certeza posible, los cálculos al valor de mercado real de los ítems sujeto, ajustándose a la metodología más efectiva.

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Una correcta valoración contable de los activos fijos en el balance de las compañías es clave desde un punto de vista financiero y fiscal. Los auditores requieren anualmente la valoración de los activos clasificados como activos fijos, inversiones inmobiliarias o existencias para determinar la imagen fiel del patrimonio de la empresa al cierre de cada ejercicio. Esta revisión de los activos puede tener, además, consecuencias desde el punto de vista fiscal, ya que los deterioros (pérdidas de valor) registrados en las existencias son gastos fiscalmente deducibles. Igualmente ocurriría en el caso de posibles revalorizaciones de activos con la reversión de deterioros pasados.

Emitimos valoraciones conforme a las distintas normativas contables, aplicando la metodología más adecuada en cada caso y las normas internacionales de información financiera (NIIF / IFRS). Se trata de un servicio no específicamente inmobiliario, dirigido a compañías de cualquier sector que posean bienes.

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En enero de 2004 entró en vigor en el país el boletín C-15, referido al deterioro en el valor de los activos de larga duración y su disposición, donde existe un deterioro de activos que lleva a un beneficio económico futuro o, lo que es lo mismo, al valor de recuperación cuando los usos son menores a valor neto en libros.

A través de nuestro conocimiento y aplicación del boletín emitido por el Instituto de Contadores Públicos A.C., es capaz de determinar los activos en el balance general señalando la diferencia entre el valor neto en libros y el precio neto de venta.

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Contamos con el conocimiento, experiencia y los registros necesarios ante la Tesorería de la Ciudad de México y las tesorerías de cada localidad (donde aplique) para realizar avalúos con fines fiscales y catastrales.

Entre los propósitos de los avalúos que sirven como sustento al pago de impuestos están:

  • Avalúos para el pago de impuestos por adquisición de inmuebles (ISAI)
  • Avalúos para el pago de impuesto o regularización de predial
  • Avalúos para regularización de herencias
  • Avalúos para el pago de derechos sobre inmuebles

Nuestra experiencia en el rubro fiscal es muy amplia, abarca la valuación de inmuebles de particulares, así como la valuación de grandes inmuebles vinculados a empresas.

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El sector agropecuario mexicano ha presentado grandes transformaciones en las últimas décadas, mismas que se han definido por un continuo proceso de urbanización, un intenso proceso de globalización y una serie de transformaciones en sentido demográfico que han cambiado la configuración del entorno en el que se desarrolla el sector agropecuario. Estos fenómenos han originado cambios importantes en la estructura urbano-rural de la sociedad, así como en la economía del país.

Otro aspecto relevante que ha contribuido a la dinámica del sector agropecuario, son las grandes obras de infraestructura que han impulsado el desarrollo de país, requiriendo para ello de grandes superficies de terreno ubicadas en las zonas de desarrollo agropecuario, generando un mercado con características específicas.

En este contexto, la valuación de inmuebles agropecuarios constituye, como una actividad profesional o institucional, una herramienta imprescindible para sustentar las operaciones que se llevan a cabo en el sector, tanto en el ámbito público como en el privado. Dada la complejidad, características y amplitud de este sector, autoridades del orden federal, estatal y municipal, así como organismos privados, dentro del ámbito de su competencia, han orientado sus esfuerzos para diseñar e implantar diversos instrumentos de carácter jurídico, técnico y administrativo, con el objeto de normar, reglamentar, acotar y controlar la práctica de esta especialidad en el mercado.

Contamos con peritos que cuentan con la certificación y registros aptos, para la realización de avalúos en este sector.

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El avalúo de predios rurales y fincas cafetaleras implica el conocimiento general de factores específicos de las tierras dedicadas a este cultivo, su estimación comercial depende de las condiciones propias de cada predio, de las condiciones externas propias de cada región y de la administración personal y permanente que se ejerza, de cuyo análisis el valuador, no puede estar ajeno y, en la medida que realice la investigación, ésta se verá reflejada en el avalúo. El valuador deberá practicarlo con el sustento necesario, para tener la suficiente ilustración del predio y determinar el valor del inmueble para efectos de garantía, compraventa o alguna transacción importante.

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